Heranças indivisas em 2026: resumo
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Questão |
O que está previsto? |
| Quem pode pedir a venda de um imóvel? | Um único herdeiro, mesmo sem o acordo dos restantes. |
| Quando pode pedir a venda? | Em regra, dois anos após o falecimento do proprietário. |
| Quanto tempo há para chegar a acordo? | Seis meses. |
| O que acontece se não houver acordo? | O imóvel poderá ser vendido judicialmente, geralmente por leilão eletrónico. |
| As regras aplicam-se a heranças antigas? | Sim, às heranças que ainda não tenham sido partilhadas. |
| Já está em vigor? | Não, aguarda promulgação e publicação em DR. |
O primeiro passo: a habilitação de herdeiros
Antes de avançar com a partilha de uma herança, é necessário realizar a habilitação de herdeiros, um documento que identifica quem são os herdeiros legais da pessoa falecida. Este procedimento pode ser feito num cartório notarial ou num balcão de heranças e é essencial para tratar dos bens herdados, incluindo imóveis.
O que é uma herança indivisa?
Uma herança indivisa é uma herança que ainda não foi partilhada entre os respetivos herdeiros. Por exemplo, imaginando que três irmãos herdam uma casa dos pais. Enquanto não for realizada a partilha, nenhum deles é proprietário exclusivo de uma parte específica do imóvel.
O problema surge quando os herdeiros não chegam a acordo sobre o destino dos bens. Enquanto um pode querer vender a casa, outro pode preferir mantê-la na família, prolongando a situação durante vários anos. É precisamente para facilitar a resolução destes impasses que o Governo avançou com novas regras.
O que muda nas heranças indivisas em 2026?
A 22 de outubro de 2026, o Conselho de Ministros aprovou um decreto-lei que reforma o direito sucessório.
O objetivo é resolver os conflitos entre herdeiros que impedem a venda de imóveis e colocar mais casas e terrenos no mercado. Quando o decreto-lei entrar em vigor, um único herdeiro poderá pedir a venda de um imóvel, mesmo que os restantes não concordem, desde que cumpra as condições previstas na lei. Segundo o que foi anunciado pelo Governo, estas são as principais mudanças:
- Venda por iniciativa de um único herdeiro: Em regra, um herdeiro poderá requerer a venda de um imóvel, mesmo sem o consentimento dos restantes, decorridos dois anos desde a abertura da sucessão;
- Seis meses para chegar a acordo: Depois de iniciado o processo, os herdeiros têm seis meses para tentar chegar a acordo ou vender o imóvel diretamente a um comprador. Se não houver acordo após os seis meses, a casa poderá ser vendida através de um processo judicial, geralmente por leilão eletrónico. O preço será definido com base em avaliações independentes, para garantir um valor justo de mercado;
- Direito de remição dos herdeiros: Embora este direito já existisse na legislação portuguesa, as novas regras de 2026 preveem a sua aplicação ao processo especial de venda de imóveis de heranças indivisas. Assim, se um herdeiro pedir a venda judicial de uma casa herdada, os restantes herdeiros terão prioridade para a comprar pelo mesmo preço oferecido por terceiros.
As novas regras aplicam-se a heranças anteriores a 2026?
As novas regras também se aplicam a heranças antigas que ainda não tenham sido divididas entre os herdeiros. Isto significa que uma herança que esteja por dividir há vários anos poderá beneficiar dos novos mecanismos. Por exemplo, se três irmãos herdaram uma casa em 2018 e, em 2026, ainda não chegaram a acordo quanto ao seu destino, poderão vir a recorrer ao novo processo especial de venda.
O que acontece se a casa herdada ainda tiver crédito habitação?
Quando uma pessoa falece e deixa um imóvel com um crédito habitação associado, é necessário analisar a situação do empréstimo antes de avançar com a partilha ou a venda da casa.
O primeiro passo deve ser verificar se existe um seguro de vida associado ao crédito habitação e se o falecimento está abrangido pelas coberturas contratadas. Caso o seguro cubra a situação, a seguradora poderá pagar ao banco o capital em dívida, até aos limites e nas condições estabelecidas na apólice. Por outro lado, se não existir seguro ou se a cobertura não for aplicável, o crédito continuará a representar uma dívida que deverá ser considerada no âmbito da herança.
É possível pedir crédito habitação para comprar a parte dos outros herdeiros?
Poderá ser possível recorrer a financiamento bancário para adquirir os direitos dos restantes herdeiros ou financiar a adjudicação do imóvel numa partilha, sendo necessário avaliar junto do banco a viabilidade da operação e comparar diferentes propostas de financiamento.
Contudo, esta possibilidade está sujeita à análise e aprovação da instituição financeira, que terá em consideração fatores como:
- Os rendimentos e a estabilidade profissional do interessado;
- A taxa de esforço e os créditos já existentes;
- O valor de avaliação do imóvel;
- A situação jurídica e do registo do imóvel;
- O montante de financiamento necessário e as garantias disponíveis.
Créditos em curso podem impedir a compra da parte dos outros herdeiros?
Um dos principais obstáculos é a taxa de esforço. Quem já paga um crédito pessoal, um crédito automóvel ou cartões de crédito pode não conseguir aprovação para o valor necessário para comprar a parte dos outros herdeiros. Nestes casos, pode fazer sentido avaliar a possibilidade de consolidar os créditos existentes, reunindo-os numa única prestação, que, normalmente, acaba por ser mais baixa. Esta solução poderá ajudar a reduzir os encargos mensais e a melhorar a taxa de esforço. Um intermediário de crédito, como a e-loan, pode ajudar a avaliar as alternativas disponíveis e a comparar propostas.
Perguntas frequentes
Um herdeiro pode vender uma casa sem autorização dos outros?
Com as novas regras de 2026, um único herdeiro poderá pedir a venda judicial de um imóvel, mesmo sem o acordo dos restantes. Em regra, terá de esperar dois anos após o falecimento, exceto se já tiver sido iniciado um processo de inventário. Existem exceções, nomeadamente quando o imóvel constitui a casa de morada de família e estão em causa direitos de proteção do cônjuge sobrevivo ou de quem vivia em união de facto com a pessoa falecida.
Posso comprar a parte dos outros herdeiros e ficar com a casa?
Sim. Por exemplo, se três irmãos herdarem uma casa avaliada em 240.000 €, e todos tiverem direito a partes iguais, um deles poderá ficar com o imóvel pagando 80.000 € a cada um dos outros dois. Se não tiver dinheiro suficiente, poderá recorrer a um crédito habitação para financiar a aquisição, desde que o banco aprove o financiamento.
Uma herança pode permanecer indivisa por quanto tempo?
Uma herança pode manter-se indivisa enquanto não for realizada a partilha, existindo a possibilidade de os herdeiros acordarem períodos de indivisão até cinco anos, renováveis, bem como mecanismos destinados a impedir que os impasses se prolonguem indefinidamente.
Quem paga o IMI de uma casa que pertence a uma herança indivisa?
Enquanto a herança não for dividida, é a própria herança indivisa que fica responsável pelo pagamento do IMI, sendo representada pelo cabeça de casal, que recebe a nota de cobrança e deve assegurar o pagamento. Na prática, o valor pode ser pago com o dinheiro da herança ou, caso não existam fundos suficientes, repartido entre os herdeiros. Se os herdeiros não contribuírem e o imposto ficar por pagar, podem ser aplicados juros de mora e, em último caso, penhorados bens da herança.
Posso vender a minha parte da herança sem autorização dos outros herdeiros?
Sim. Imaginando que três irmãos herdam uma casa e um deles quer vender a sua parte da herança. Pode fazê-lo sem precisar da autorização dos outros dois. No entanto, os restantes herdeiros têm prioridade na compra. Por exemplo, se um irmão quiser vender o seu direito à herança por 50.000 €, os outros irmãos têm a primeira oportunidade de o comprar por esse valor. Se não estiverem interessados, poderá vendê-lo a outra pessoa. Enquanto a herança não estiver dividida, o que se vende é o direito à herança e não uma parte específica da casa.
Tenho de pagar IRS se vender uma casa herdada?
Sim, a venda de uma casa herdada pode gerar mais-valias sujeitas a IRS. O imposto incide sobre o ganho obtido, calculado a partir da diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição considerado para efeitos fiscais, descontando as despesas elegíveis. Em regra, apenas 50% da mais-valia é considerada para tributação.