Segunda hipoteca em resumo
| Questão | Resposta |
| O que é | Uma nova hipoteca sobre um imóvel que ainda não está integralmente pago, normalmente para garantir outro empréstimo. |
| Para que serve? | Para consolidar créditos, financiar obras, obter liquidez ou pedir financiamento adicional. |
| Quais são os requisitos? | Ter rendimentos regulares e comprovados, um bom histórico de pagamentos, uma taxa de esforço adequada, um LTV dentro dos limites aceites pelo banco e cumprir os critérios de idade. |
| Posso juntar vários créditos? | Sim. Podes consolidar créditos pessoais, automóvel e cartões de crédito, mantendo o crédito habitação atual. |
| Fico com duas prestações? | Sim, se mantiveres o crédito habitação e contratares um segundo empréstimo separado. |
| Posso vender a casa? | Sim, mas terás de liquidar os empréstimos e cancelar as hipotecas para vender o imóvel livre desses encargos. |
| Quais são os principais riscos? | O aumento do endividamento e a possibilidade de perder o imóvel em caso de incumprimento. |
O que é uma segunda hipoteca?
Se estiveres a pagar o crédito da tua casa, podes utilizá-la como garantia para pedir um novo empréstimo. Esta solução chama-se segunda hipoteca e pode permitir-te:
- Consolidar créditos pessoais, automóvel ou dívidas de cartões de crédito;
- Financiar obras ou outras despesas;
- Obter liquidez para uma necessidade concreta;
- Consolidar créditos e, ainda, pedir um montante adicional.
Também podes usar um imóvel livre de ónus, ou seja, que já esteja pago na totalidade, como garantia de um novo empréstimo, mas, nesse caso, trata-se de uma primeira hipoteca, porque não existe outra hipoteca registada sobre o imóvel. Na prática, a maioria dos bancos só aceita conceder uma segunda hipoteca quando já detém a primeira hipoteca sobre o imóvel.
Quais são os requisitos para pedir uma segunda hipoteca?
Os critérios para pedir uma segunda hipoteca variam entre instituições, mas os principais pontos analisados são:
- Rendimentos regulares e comprovados: deves demonstrar que recebes rendimentos suficientes para suportar as prestações e as despesas do agregado familiar.
- Histórico de pagamentos: a instituição consulta a Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal, uma vez que prestações em atraso podem dificultar ou impedir a aprovação.
- Rácio Loan to Value (LTV): é a percentagem do valor da casa que corresponde ao total dos empréstimos garantidos por esse imóvel, que, em regra, não deve exceder os 80%. Por exemplo, se a casa valer 200.000€ e o limite for 80%, o total dos empréstimos garantidos pela casa não pode ultrapassar 160.000€. Se ainda deveres 120.000€, poderás pedir, no máximo, cerca de 40.000€.
- Idade dos titulares: a instituição considera a idade que terás quando terminares de pagar o empréstimo. Por exemplo, se estabelecer um limite de 75 anos no final do contrato e tiveres 50 anos, o prazo não poderá ultrapassar 25 anos. Este limite varia consoante a instituição e o produto.
- Taxa de esforço: em regra, o total das prestações de crédito não deve ultrapassar 45% do rendimento mensal líquido do agregado familiar.
Quais são as vantagens de uma segunda hipoteca face a um crédito pessoal?
Apesar de implicar dar a casa como garantia de um novo empréstimo, a segunda hipoteca pode oferecer condições mais favoráveis do que um crédito pessoal sem hipoteca. As principais vantagens são:
- Taxas de juro potencialmente mais baixas: a garantia do imóvel reduz o risco para a instituição financeira, o que pode permitir obter uma taxa inferior à de um crédito pessoal;
- Possibilidade de pedir montantes mais elevados: o valor disponível depende dos teus rendimentos, do valor do imóvel e da dívida que ainda existe sobre a casa.
- Prazos de pagamento mais longos: podes distribuir o pagamento por mais anos e conseguir uma prestação mensal mais baixa;
- Manutenção do crédito habitação atual: se contratares um empréstimo separado através de uma segunda hipoteca, podes preservar as condições do crédito da casa, sem precisares de o transferir ou substituir.
Como consolidar créditos através de uma segunda hipoteca
Podes usar uma segunda hipoteca para juntar créditos pessoais, automóvel, obras e dívidas de cartões num novo empréstimo, dando como garantia a casa que já estás a pagar. O novo financiamento é utilizado para liquidar os créditos incluídos na consolidação. Depois, passas a pagar uma prestação por esse empréstimo, mantendo o crédito habitação separado e com as condições atuais, desde que não seja alterado.
Neste caso, ficas com duas prestações mensais:
- A prestação do crédito habitação;
- A prestação do novo crédito consolidado, que substitui os pagamentos dos restantes créditos em separado.
Por ter a casa como garantia, podes conseguir uma taxa de juro mais baixa do que numa consolidação sem hipoteca.
E se quiser incluir também o crédito habitação?
Também podes juntar o crédito habitação aos restantes créditos. Nesse caso, contratas um novo empréstimo para pagar a dívida da casa e os outros créditos incluídos, podendo ficares com uma única prestação mensal. Ao fazê-lo, o crédito habitação atual termina e passas a ter novas condições de taxa de juro, prazo e prestação. Esta operação é uma consolidação com garantia hipotecária e, em regra, envolve o cancelamento da hipoteca anterior e a constituição de uma nova hipoteca de primeiro grau.
Em ambas as situações, a casa fica como garantia do financiamento. Se não pagares, o credor pode recorrer a um processo judicial que pode levar à venda do imóvel.
O que acontece se quiser vender a casa com uma segunda hipoteca?
Ter uma segunda hipoteca não te impede de vender a tua casa. No entanto, terás de liquidar tanto o crédito habitação como o empréstimo associado à segunda hipoteca, para que o imóvel possa ser vendido livre desses encargos.
Na prática, parte do valor recebido pela venda é utilizada para pagar os dois empréstimos. Depois de liquidadas as dívidas, os bancos emitem os respetivos distrates, documentos que permitem cancelar as hipotecas no registo predial.
Se o valor da venda for superior ao total das dívidas e dos custos associados, o montante restante fica para ti. Caso contrário, terás de assegurar o pagamento da diferença para conseguir liquidar os empréstimos.
Exemplo: Imagina que vendes a tua casa por 250.000€, mas ainda deves 110.000€ do crédito habitação e 40.000€ de uma segunda hipoteca. Após liquidares os dois empréstimos, sobram 100.000€, antes de descontar eventuais comissões, outros custos associados à venda e impostos sobre mais-valias.
Documentos necessários
Os documentos exigidos podem variar entre instituições, mas, geralmente, incluem:
- Documentos de identificação: Cartão de Cidadão dos titulares do crédito;
- Comprovativos de rendimentos: últimos recibos de vencimento, declaração de IRS e respetiva nota de liquidação;
- Extratos bancários: geralmente dos últimos três a seis meses;
- Documentos do imóvel: caderneta predial urbana, certidão permanente do registo predial e certificado energético, quando aplicável;
- Informações do crédito habitação atual: declaração do capital em dívida e condições do empréstimo existente.
Perguntas frequentes sobre segunda hipoteca
É possível fazer uma segunda hipoteca no mesmo banco?
Sim. Podes pedir uma segunda hipoteca no banco onde já tens o crédito habitação ou noutra instituição financeira.
Posso pedir uma segunda hipoteca noutro banco?
Sim. Podes pedir uma segunda hipoteca numa instituição financeira diferente daquela onde tens o crédito habitação. No entanto, nem todos os bancos aceitam imóveis que já estão hipotecados a favor de outra instituição. A aprovação depende do valor do imóvel, do montante ainda em dívida e da tua capacidade financeira.
Qual é a diferença entre uma segunda hipoteca e um crédito pessoal?
A principal diferença está na garantia. Num crédito pessoal, normalmente não precisas de dar um imóvel como garantia. Já numa segunda hipoteca, a casa garante o pagamento do novo empréstimo. Por isso, podes conseguir taxas de juro mais baixas e prazos de pagamento mais longos, mas também corres o risco de perder o imóvel se deixares de pagar.
Posso pedir uma segunda hipoteca para pagar dívidas?
Sim. Podes utilizar uma segunda hipoteca para consolidar dívidas de cartões de crédito, créditos pessoais ou automóvel. Desta forma, substituis várias prestações por uma única prestação do novo empréstimo, mantendo o crédito habitação atual. A redução da prestação mensal depende das condições contratadas.
Quanto dinheiro posso pedir com uma segunda hipoteca?
O montante depende do valor do imóvel, da dívida que ainda tens por pagar, dos teus rendimentos e dos limites de financiamento aplicados pelo banco. Quanto maior for o valor disponível no imóvel, maior poderá ser o financiamento, desde que cumpras os restantes requisitos de aprovação.
Quais são os custos de uma segunda hipoteca?
Uma segunda hipoteca pode envolver custos com a avaliação do imóvel, comissões bancárias, registo da hipoteca, imposto do selo e seguros exigidos pelo banco. Antes de contratar, deves analisar a TAEG e o MTIC para perceber quanto irás pagar pelo novo empréstimo.
É possível pedir uma segunda hipoteca com uma taxa de esforço superior a 45%?
Podes apresentar o pedido, mas a aprovação será mais difícil. O Banco de Portugal estabelece, em regra, um limite de 45%, embora existam exceções. O banco terá sempre de avaliar a tua capacidade financeira.
Preciso de fazer uma nova avaliação do imóvel para pedir uma segunda hipoteca?
Regra geral, sim. O banco precisa de conhecer o valor atual da casa para determinar quanto poderá financiar, tendo em conta o capital que deves do crédito habitação e os limites de financiamento aplicáveis.