Que custos tens de pagar até à escritura?
Mesmo depois de teres o crédito habitação aprovado, existem várias despesas que terás de suportar antes de concluir a compra da casa. Estes custos acrescem à entrada inicial exigida pelo banco e podem representar vários milhares de euros.
Entrada inicial
A entrada inicial corresponde à parte do preço da casa que o banco não financia e que tens de pagar com o teu próprio dinheiro. Regra geral, os bancos financiam até 90% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação do imóvel, quando se destina a habitação própria e permanente. Por exemplo, numa casa de 200 000 €, com financiamento de 90%, a entrada inicial é de 20 000 €.
Impostos
Na compra de uma casa, terás de pagar o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto do Selo, tanto sobre a compra como sobre o crédito habitação. Estes valores dependem do preço do imóvel, da sua finalidade, localização e do montante financiado. No entanto, existem isenções fiscais para compradores que cumpram determinados requisitos, nomeadamente jovens até aos 35 anos.
Escritura e registos
A escritura formaliza a compra da casa e, quando existe financiamento, o contrato de crédito habitação. Além disso, é necessário registar oficialmente que a casa passou a ser tua e que foi utilizada como garantia do crédito habitação concedido pelo banco. Estes procedimentos têm custos que variam consoante a entidade escolhida para realizar a escritura.
Avaliação do imóvel
Antes de aprovar definitivamente o crédito habitação, o banco exige uma avaliação do imóvel para determinar o seu valor de mercado e o montante que poderá financiar. Esta avaliação tem normalmente um custo para o comprador, que pode ser cobrado ainda durante o processo de aprovação do empréstimo.
Comissões do banco
Além da avaliação do imóvel, o banco pode cobrar comissões relacionadas com a contratação do crédito habitação, como a comissão de formalização. Os valores variam entre instituições e devem estar identificados na FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia).
Seguro de vida
O seguro de vida é habitualmente exigido pelos bancos na contratação de um crédito habitação. Este seguro protege o pagamento do empréstimo em caso de morte ou de invalidez coberta pela apólice, evitando que a dívida fique por pagar. O valor do seguro depende de fatores como a idade, o capital em dívida e as coberturas contratadas.
Seguro multirriscos
O seguro multirriscos habitação protege o imóvel contra danos provocados por situações como incêndios, inundações ou tempestades, de acordo com as coberturas contratadas. É normalmente exigido pelos bancos como condição para conceder o crédito habitação.
Para perceberes melhor quanto dinheiro poderás precisar, considera o seguinte exemplo: vais comprar uma casa de 200 000 €, destinada a habitação própria e permanente, em Portugal Continental, e o banco aprovou um financiamento de 90%, ou seja, 180 000 €.
Neste cenário, considerando as taxas em vigor em 2026, sem isenções fiscais e assumindo que o valor patrimonial tributário do imóvel não ultrapassa o preço de compra, os custos seriam os seguintes:
| Despesa | Valor |
| Entrada inicial (10%) | 20 000 € |
| IMT | 3 542,04 € |
| Imposto do Selo sobre a compra (0,8%) | 1 600 € |
| Imposto do Selo sobre o crédito (0,6%) | 1 080 € |
| Escritura e registos (exemplo) | 700 € |
| Total | 26 922,04 € |
Valores calculados com base nas tabelas de IMT e nos valores do Imposto do Selo de 2026, considerando um crédito com prazo igual ou superior a cinco anos.
Assim, apesar de o banco financiar 180 000 €, precisas de ter aproximadamente 26 922 € de capitais próprios para concretizar a compra, considerando os custos apresentados.
A este valor podem ainda acrescer comissões bancárias e despesas com seguros, caso não tenham sido pagas anteriormente. Além disso, os custos da escritura e dos registos podem variar consoante a entidade responsável pela formalização da compra.
Que despesas podes evitar se tiveres até 35 anos?
Se tens até 35 anos e vais comprar a tua primeira habitação própria e permanente, podes beneficiar de apoios que permitem reduzir os impostos associados à compra de casa e, em determinadas condições, obter financiamento sem entrada inicial.
Que isenções podes ter com o IMT Jovem?
Em 2026, os benefícios do IMT Jovem, em Portugal Continental, dependem do valor do imóvel:
- Até 330 539 €: isenção total de IMT e do Imposto do Selo sobre a compra (0,8%);
- Entre 330 539 € e 660 982 €: isenção parcial destes impostos;
- Acima de 660 982 €: não existe isenção de IMT Jovem.
Além disso, podes beneficiar de isenções nos registos até 450 €, correspondentes a 225 € pelo registo da aquisição e 225 € pelo registo da hipoteca.
Para teres direito a estes benefícios, deves ter até 35 anos na data da compra, não ser considerado dependente para efeitos de IRS no ano da aquisição e não ser proprietário de outra habitação, nem ter sido nos três anos anteriores.
Exemplo prático: se comprares uma casa de 200 000 €, destinada a habitação própria e permanente, podes poupar 3 542,04 € em IMT, 1 600 € em Imposto do Selo sobre a compra da casa (0,8%) e até 450 € nos registos, num total de 5 592,04 €, considerando os valores de 2026.
Já o Imposto do Selo sobre o crédito habitação não está abrangido pela isenção jovem. Este imposto é calculado sobre o valor do empréstimo e não sobre o preço da casa. Assim, se pedires um crédito de 180 000 €, com prazo igual ou superior a cinco anos, continuas a pagar 1 080 € de Imposto do Selo sobre o crédito (0,6%), além de eventuais comissões bancárias, seguros e outros encargos não abrangidos pelas isenções.
É possível comprar casa sem entrada inicial?
Se tiveres entre 18 e 35 anos, podes também beneficiar da Garantia Pública para Jovens, que permite obter financiamento até 100% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação do imóvel, desde que cumpras os requisitos e o banco aprove o crédito.
Esta medida aplica-se à compra da primeira habitação própria e permanente, com valor de transação até 450 000 €, e o Estado assume o papel de fiador de até 15% desse valor.
Por exemplo, numa casa de 200 000 €, em vez de precisares de 20 000 € para a entrada inicial, podes conseguir financiamento dos 200 000 €, caso a avaliação seja igual ou superior ao preço de compra.
No entanto, continuas a precisar de dinheiro para pagar os impostos e restantes despesas que não estejam abrangidos pelas isenções.
Quando são pagas as despesas do crédito habitação?
As despesas associadas à compra de casa não são todas pagas no mesmo momento. Algumas surgem durante o processo de aprovação do crédito habitação, enquanto outras têm de ser liquidadas antes ou no dia da escritura.
| Despesa | Quando é paga? |
| Avaliação do imóvel | Durante o processo de análise do crédito habitação. |
| Comissões bancárias | Durante o processo de contratação ou no momento da formalização do crédito, dependendo do banco. |
| Entrada inicial | Habitualmente, uma parte é paga no CPCV e o restante na escritura. |
| IMT e Imposto do Selo sobre a compra | Antes da realização da escritura. |
| Imposto do Selo sobre o crédito | Na contratação do empréstimo, sendo normalmente cobrado pelo banco. |
| Escritura e registos | Na realização da escritura. |
| Seguros | De acordo com as condições das apólices, podendo existir pagamentos desde o início do contrato. |
Como evitar surpresas com os custos do crédito habitação?
Para evitar imprevistos financeiros antes da escritura, é importante conheceres antecipadamente os valores que ainda terás de pagar. Para isso, deves ter alguns cuidados:
- Pede ao banco uma estimativa de todas as despesas: confirma quais os custos que ainda terás de suportar até à escritura, incluindo comissões bancárias, impostos, registos e outros encargos associados à contratação do crédito habitação.
- Consulta a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia): este documento apresenta as principais condições do empréstimo, incluindo taxas de juro, comissões, seguros e outros custos associados. Permite-te conhecer os encargos associados ao empréstimo e perceber quais os custos que terás de suportar;
- Reserva dinheiro para despesas inesperadas: além da entrada inicial e dos custos da escritura, procura manter uma margem financeira para eventuais despesas adicionais, como pequenas obras, mudanças ou encargos relacionados com a nova habitação.
Perguntas Frequentes
Os custos da escritura podem ser incluídos no crédito habitação?
Regra geral, não. Os bancos não incluem os custos da escritura, registos e impostos no montante financiado pelo crédito habitação. Estas despesas devem ser suportadas por ti, com capitais próprios, além do valor necessário para a entrada inicial. Por exemplo, se comprares uma casa de 200 000 € com financiamento de 90%, o banco empresta-te 180 000 €. Os restantes 20 000 € da entrada, bem como as despesas de escritura, registos e impostos aplicáveis, ficam a teu cargo.
Se a avaliação da casa for inferior ao preço de compra, preciso de dar uma entrada maior?
Sim, poderá ser necessário. Os bancos calculam o limite de financiamento com base no menor valor entre o preço de compra e a avaliação do imóvel. Por exemplo, se comprares uma casa por 200 000 €, mas a avaliação for de 180 000 €, um financiamento de 90% corresponderá a 162 000 €. Nesse caso, terás de disponibilizar 38 000 € de entrada inicial, além das restantes despesas.
É possível ficar isento das despesas de escritura?
Se tiveres até 35 anos e cumprires os requisitos legais para a compra da primeira habitação própria e permanente, podes beneficiar de isenções ou reduções nos custos dos registos. No entanto, estes benefícios não significam necessariamente que todas as despesas associadas à escritura sejam gratuitas.
Os seguros do crédito habitação têm de ser contratados no banco?
Não. Podes contratar o seguro de vida e o seguro multirriscos noutra seguradora, desde que as coberturas cumpram os requisitos exigidos pelo banco. No entanto, deves confirmar se essa escolha altera as condições do crédito habitação, nomeadamente o spread.
O Imposto do Selo do crédito pode ser incluído no empréstimo?
Regra geral, não. Este imposto é normalmente cobrado pelo banco na contratação do crédito habitação e deve ser pago com capitais próprios.
Posso usar o PPR para pagar a entrada ou as despesas da casa?
Não sem penalizações fiscais. Usar o PPR para pagar a entrada de uma casa ou despesas associadas à compra, como o IMT, o Imposto do Selo ou a escritura, não está previsto nas situações de resgate sem penalização. Se beneficiaste de descontos no IRS pelos valores aplicados no PPR, terás de devolver os benefícios fiscais recebidos, acrescidos de 10% por cada ano ou fração decorridos desde o ano em que obtiveste o benefício.
O IMT é calculado sobre o preço ou sobre o VPT?
O IMT é calculado sobre o maior valor entre o preço de compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT). Por exemplo, se comprares uma casa por 200 000 €, mas o VPT for de 220 000 €, o imposto será calculado sobre 220 000 €.
Quanto dinheiro preciso para comprar uma casa de 250 000 €?
Para comprar uma casa de 250 000 €, com um financiamento bancário de 90%, precisas de 25 000 € para a entrada inicial, aos quais acrescem os impostos, a escritura, os registos e outros encargos. O valor total depende das condições do crédito e das isenções fiscais de que possa beneficiar.